Как посчитать ипотеку: платёж, переплата и первоначальный взнос

Ипотеку удобно считать до визита в банк: вы заранее поймёте, какая сумма вам по силам, и не будете выбирать квартиру «на глаз». Для расчёта нужны четыре числа: цена квартиры, первоначальный взнос, срок и ставка.

Что нужно для расчёта

• цена квартиры — берите реальную, а не «примерно»;
• первоначальный взнос — часть цены, которую вы платите сами; остальное банк даёт в кредит;
• срок — от него сильнее всего зависит и платёж, и переплата;
• ставка — годовой процент. Свою ставку называет банк. Пока её нет, подставьте среднюю по рынку: так вы получите ориентир, а не точную цифру.

Как считается платёж

У большинства банков платёж аннуитетный: одна и та же сумма каждый месяц. Считается она так:

Платёж = S × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

где S — сумма кредита (цена минус взнос), i — ставка за месяц (годовая ставка в процентах ÷ 12 ÷ 100), n — число месяцев (годы × 12).

Пример с числами

Квартира за 5 000 000 ₽, взнос 20% (1 000 000 ₽), срок 20 лет, ставка 12% годовых. Ставка здесь учебная, это не предложение банка.

• сумма кредита: 4 000 000 ₽;
• месяцев: 240;
• ежемесячный платёж: около 44 043 ₽;
• всего выплат: около 10 570 427 ₽.

Как посчитать переплату

Переплата — это проценты за весь срок. Умножьте платёж на число месяцев и вычтите сумму кредита: 44 043 × 240 − 4 000 000 ≈ 6 570 427 ₽. То есть проценты по этим условиям составят около 1,6 суммы самого кредита. Именно поэтому на переплату стоит смотреть так же внимательно, как на ежемесячный платёж.

Что меняют взнос и срок

Возьмём тот же пример и поменяем по одному параметру.

• Взнос 30% вместо 20%. Кредит — 3 500 000 ₽, платёж около 38 538 ₽, переплата около 5 749 124 ₽.
• Срок 15 лет вместо 20. Платёж вырастет до 48 007 ₽, но переплата снизится до 4 641 210 ₽.

Вывод простой: больший взнос уменьшает и платёж, и переплату, а короткий срок поднимает платёж и уменьшает переплату. Выбирайте не самый маленький платёж, а тот, который не оставит вас без запаса денег: подробнее о выборе суммы — в гайде про первоначальный взнос.

Что калькулятор не учитывает

• страхование жизни, имущества и титула: условия и стоимость называет банк, от страховки может зависеть ставка;
• комиссии, оценку квартиры и расходы на сделку;
• изменение ставки, если она плавающая;
• досрочное погашение;
• решение банка: он сам оценивает доход, другие кредиты и кредитную историю.

Поэтому результат — ориентир. Точные условия фиксирует кредитный договор. Как устроен платёж и какие вопросы задать банку до подписания, читайте в гайде «Ипотека для начинающих».

Что делать после расчёта

1. Проверьте, что платёж помещается в ваш бюджет с запасом: подумайте, что будет, если доход временно снизится.
2. Сравните два-три варианта взноса и срока.
3. Запросите условия в нескольких банках и пересчитайте с их ставками.
4. Посмотрите квартиры в своём бюджете: в каталоге kvatrio можно задать цену, а в калькуляторе после расчёта есть ссылка на подходящие объекты.

Частые вопросы

Что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж?

Дифференцированный платёж выше в начале и снижается, переплата обычно меньше, но нагрузка на бюджет в первые годы больше. Аннуитет проще планировать: платёж одинаковый. Какие схемы доступны, зависит от банка.

Можно ли уменьшить переплату?

Да: увеличить взнос, выбрать срок покороче, если платёж остаётся комфортным, или погасить часть долга досрочно. Правила досрочного погашения смотрите в договоре.

Почему платёж в банке отличается от калькулятора?

В банке могут быть другая ставка, страховка, комиссии и округления. Калькулятор считает чистый платёж по кредиту.