Как купить квартиру: пять шагов от бюджета до ключей

Главная ошибка покупателя — считать бюджет по цене в объявлении. Реальная сумма всегда больше: к цене квартиры добавляются расходы на сделку, ремонт и переезд. Ниже порядок, который помогает не ошибиться в деньгах и не пропустить проверку.

Шаг 1. Посчитайте полный бюджет

Сложите четыре статьи: собственные деньги, сумма кредита (если берёте), расходы на сделку и запас. В расходы на сделку обычно входят услуги нотариуса или риелтора, банка (оценка, страхование), госпошлина за регистрацию, аренда банковской ячейки. Точные тарифы зависят от региона и компании, поэтому запрашивайте их заранее, а не полагайтесь на «средние».

Отдельно заложите ремонт и мебель: в «вторичке» они часто стоят больше, чем ожидается.

Шаг 2. Сузьте поиск

Начните с трёх параметров: район, число комнат, потолок цены. Затем смотрите на цену за квадратный метр в каталоге и на ценах по городам: аномально дешёвый вариант почти всегда имеет причину — долг, обременение, проблемный дом или срочная продажа.

Составьте короткий список из 3–5 квартир и съездите на просмотры в один-два дня, пока впечатления свежие.

Шаг 3. Проверьте квартиру и продавца

Проверка делается до задатка, а не после. Минимум:

• выписка из ЕГРН: кто собственник, есть ли обременения (ипотека, арест, залог);
• как и когда продавец получил квартиру: покупка, наследство, приватизация, дарение;
• есть ли совладельцы, несовершеннолетние собственники и зарегистрированные жильцы;
• совпадает ли фактическая планировка с документами;
• нет ли долгов по коммунальным платежам.

Подробный список с пояснениями: какие документы запросить, риски, которые чаще всего приводят к спорам.

Шаг 4. Зафиксируйте условия задатком

Задаток — деньги, которые покупатель передаёт продавцу в подтверждение намерения и в счёт будущей оплаты. Оформляйте его письменно: сумма, срок заключения основного договора, цена, что будет при отказе любой из сторон. Правила задатка закреплены в статьях 380–381 Гражданского кодекса РФ: если сделку сорвал получатель, он возвращает двойную сумму, если передавший — задаток остаётся у получателя. Если договор называется «задаток», но в тексте этого нет, суд может счесть деньги авансом, который просто возвращается.

Шаг 5. Подпишите договор и безопасно рассчитайтесь

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, а переход права собственности подлежит государственной регистрации (статьи 550 и 551 ГК РФ). Пока право не зарегистрировано на вас, квартира юридически не ваша.

Деньги передавайте так, чтобы продавец получил их только после регистрации: банковская ячейка, аккредитив или эскроу-счёт. Передача наличных «из рук в руки» без защиты — самый частый способ потерять деньги.

Частые вопросы

Сколько времени занимает покупка?

Зависит от способа оплаты и участников: с собственными деньгами проще и быстрее, с ипотекой добавляется одобрение банка, оценка и страхование. Сроки регистрации в Росреестре регулируются законом и могут меняться — смотрите актуальные на официальном сайте Росреестра.

Можно ли покупать без риелтора?

Можно. Но проверку документов и составление договора лучше доверить юристу или нотариусу: ошибка в договоре дороже их услуг.

Нужен ли нотариус?

Для обычной купли-продажи всей квартиры в РФ нотариальное удостоверение не обязательно, но оно обязательно в ряде случаев, например при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. В Беларуси правила другие — уточняйте у нотариуса.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть первая, статьи 380, 381
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая, статьи 550, 551
• Росреестр: сведения из ЕГРН и регистрация прав

Шаблоны документов

Для работы с агентством есть проект договора оказания услуг по покупке и акта оказанных услуг.