Риски сделки с недвижимостью и как их снизить
Редакция kvatrio · Обновлено · 3 мин чтения
Актуально на
Сделку оспаривают редко, но если это случается, покупатель теряет и деньги, и время. Мы собрали типичные ситуации и дали по каждой действие, которое снижает риск. Это не прогноз вероятности и не статистика: просто разбор того, где проблемы возникают по логике закона.
Ситуация 1. У квартиры есть второй владелец, о котором вы не знаете
Это супруг, не давший согласие, наследник, «забытая» доля или ребёнок. Что делать: заказать выписку из ЕГРН, попросить документ-основание и спросить в лоб о семье и наследниках. Нотариальное согласие супруга и разрешение опеки при необходимости — условие сделки, а не формальность.
Ситуация 2. Продавец оказывается не тем, за кого себя выдаёт
Поддельные документы, доверенность, отозванная владельцем. Что делать: встретиться с собственником лично, сверить паспорт с выпиской, а доверенность проверить у нотариуса, который её удостоверил. Если собственник «за границей и общается только по телефону» — это повод остановиться.
Ситуация 3. Квартира в залоге или под арестом
Банк-залогодержатель или суд могут не дать зарегистрировать переход права. Что делать: смотреть раздел об обременениях в выписке; если ипотека есть, снять её можно только при участии банка, и порядок надо прописать в договоре.
Ситуация 4. Деньги передали, а право не перешло
Классическая схема потери денег. Что делать: расчёты через банковскую ячейку, аккредитив или эскроу, чтобы продавец получал деньги только после регистрации. Расписка в получении денег — отдельный документ, но не замена защищённого расчёта.
Ситуация 5. Сделку оспаривают позже
Основания бывают разные: недееспособность продавца, обман, нарушение прав третьих лиц. Для оспаривания установлены сроки исковой давности (общий срок — три года по статье 196 ГК РФ, но для отдельных случаев он считается иначе).
Как проверить себя перед подписанием
- есть ли у вас на руках выписка, которую вы заказали сами;
- совпадают ли ФИО, адрес и площадь во всех документах;
- прописан ли порядок расчётов и передачи квартиры в договоре;
- кто платит коммунальные долги и когда их надо погасить;
- какие последствия, если сделка сорвалась.
Частые вопросы
Можно ли застраховать риск потери права собственности?
Существует титульное страхование: страхуется риск потери права на квартиру. Условия, исключения и цена у разных страховщиков отличаются — читайте договор.
Что считать красным флагом?
Цена заметно ниже рынка без объяснения, давление и спешка, отказ от безопасных расчётов, нежелание показывать документы.